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    来源:辽阳日报

    POST TIME:2020-3-28 17:22

    来源:三联生活周刊 在国人眼中最能保值的房子,真的卖出了白菜价。虽然只是鹤岗这样一个四线城市,但是也具有足够的警示意义。 最新的统计数据显示,3月份鹤岗的平均房价只有1200元/㎡,部分小区的房价甚至低至每平方米300多元,这也就意味着买一套100平方米的房子只需要3万多元,用一线城市一两个月的工资收入就可以买一套住房,说是白菜价毫不过分。 鹤岗的房子为何只能卖出白菜价,根源上还是得从供需关系来看。 从需求来看,当地人口持续多年负增长,导致本地人对房子的需求日渐萎缩。鹤岗曾经是一个著名的煤炭城市,煤炭资源枯竭之后,当地失去了经济增长引擎,和其他很多东北城市一样,大量人口开始外流,过去20年来,鹤岗的户籍人口持续负增长,尤其是很多年轻人,更是不愿意留在本地,而是去更有活力的地方寻求生存和发展的机会。今年3月份,鹤岗市公安局发布一份招警信息,符合条件的公安院校毕业生可以提供“一车一房”,汽车的价值在10万元以内,住房的建筑面积在50-90平方米、房源位于市区内。由此也可以看出当地年轻人的稀缺程度。 从供给层面来看,鹤岗过去几年大力推进棚户区改造,自2013年至2018年六年间,保障性住房共计建设了10多万套住房,而当地的户籍人口只有100万。假如按照一套住房3口之家来计算,保障性住房的规模就已经可以满足当地1/3的家庭住房需求。 网上流传的街边售楼广告 一般而言,棚户区改造对被拆迁的居民通常提供两种安置方式,一是实物安置,也就是以房换房,二是货币化安置,也就是政府直接给钱,让拆迁居民自己买房。最近几年,国内的棚户区改造大多以货币化安置为主,因为相较实物安置,货币化安置更快,更有利于推进棚户区改造的进度,最近几年国内三四线城市的房价飙升,很大程度上来自货币化安置提供的购买力。从2014年到2017年,我国棚改的货币化安置比例从10%飙升至60%。 在全国棚改货币化安置的大潮中,鹤岗市的棚改主要以实物安置为主,估计很大程度上是担心本地留不住人,如果给拆迁居民直接发钱,本地居民可能会拿钱去外地买房。实物安置的比例过高,最终的结果就是在当地楼市形成了巨大的供应。需求急速萎缩,而供给大规模增长,最终导致鹤岗的房子卖出了白菜价。 长期以来,关于中国未来的房价走势一直有两种极端对立的观点。一种观点认为,中国楼市需求巨大而供应不足,尤其是北京、上海等地,土地资源稀缺,加之货币环境宽松,因此,中国尤其是北上深等地的房价只会上涨不会下跌。 另外一种观点则认为,国内房地产市场经过20年高速发展之后,已经告别了供应短缺的时代,大部分人已经拥有至少一套住房,下一代人长大之后,很多人可以从父辈甚至祖辈手上继承多套房产,到时候很多人不仅不需要买房,甚至会进入住房严重过剩时代,因此,到时候中国的房子可能会像白菜一样便宜。 过去十几年来,由于国内房价持续上涨,因此预测房价会像白菜一样便宜的观点屡屡被打脸。但是最近鹤岗房价被刷屏之后,人们开始意识到,在国内,房子卖出白菜价原来并非没有可能。 当然,有人会认为,鹤岗这个级别的城市并不具有代表性,如果放眼北京、上海等地,在旺盛的购买力和稀缺的土地资源双重支撑下,未来的房价还是只会上涨,不会下跌。鹤岗的悲剧不会发生在其他地方,尤其是在一线城市更没有可能。 如果说鹤岗的级别太低,那么不妨看看更高端的城市。谈到土地的稀缺性,东京远比北京更加稀缺。上世纪80年代,日本经济达到巅峰,很多人都认为日本土地资源匮乏,尤其是东京土地更是稀缺,因此,绝大多数人都认为东京的房价会只涨不跌。由此,东京土地价格一路飙涨,带动房价直飞天际。但是到了90年代初,日本开始大幅加息,由此引发资产价格雪崩,在随后10几年间,东京地价和房价的跌幅都超过了70%。 东京的楼市就是一个最鲜活的案例,说明无论土地资源有多么稀缺,也无论经济前景有多么被看好,最终的价格走势还是要受供求关系的影响,没有任何一个城市的房价能够脱离地心引力,如果上涨太高带来资产泡沫,最终就一定会有回归的一天。十年前美国次贷危机导致房价大跌,也再次说明了没有只涨不跌的楼市。日本和美国这两大最发达的经济体都出现过“房灾”,说明全球楼市没有绝对安全的避风港。 以北京来看,经历了史上最严调控之后,楼市开始明显降温,很多二手房的价格跌幅已经达到了两成。当然,北京出现东京那样的“房灾”不太可能,但至少说明,房价永远上涨这个观点,对世界上任何一个城市都不适用。 从全国范围来看,鹤岗的白菜房价可能仅仅只是一个开始,未来有很多三四线城市都面临类似的风险。最近几年,我国三四线城市的房价上涨,很大程度上来自棚改货币化安置的支撑,大概在2012年左右,国内的三四线城市还被高库存压顶,很多城市的房价已经出现了崩盘迹象。当年的“煤都”鄂尔多斯一度被称为“鬼城”,和今天的鹤岗非常类似。 但是从2016年起,鄂尔多斯的房价开始奇迹般回升,主要原因就在于棚改的货币化安置,给当地带来了巨大的购买力。2016年和2017年,鄂尔多斯棚改货币化的安置比例分别高达95%和100%。 三四线楼市的暴涨带来了对棚改货币化的反思,越来越多的人意识到棚改货币化成为三四线楼市的推手,2018年以来,棚改货币化安置开始明显收紧,去年10月,国务院会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,这意味着未来三四线楼市的购买力将大幅萎缩。 除了鹤岗之外,我国还有大量资源枯竭型城市,就是以本地区自然资源为主导产业的城市。这些城市产业结构单一,历史上长期依靠丰富的自然资源,但是资源开发枯竭之后就失去了发展的动力,从资源型城市沦落为资源枯竭型城市。2007年,国务院曾经发布《关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》,并分别在2008年、2009年和2011年发布了三批资源枯竭型城市的名单,一共69个城市被定义为资源枯竭型城市,鹤岗市就出现在第三批名单之上。 在这份大名单之中,还有很多城市的经济状况甚至还不如鹤岗,如果将来有越来越多的的城市出现白菜楼价,国人对房子曾经坚定不移的信仰,可能会逐渐动摇甚至坍塌。 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1631596823721215294&wfr=spider&for=pc

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